新城控股被下调评级 长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”

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原标题 突发！从下被下调评级

来源 地产八卦 

11月22日，BB标普将新城发展控股有限公司（Seazen Group Limited，新城行人信用简称“新城发展”，控股01030.HK）和其子公司新城控股集团股份有限公司（Seazen Holdings Co．，被下Ltd，调评调至简称“新城控股”，评级601155.SH）的从下长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”。同时将新城控股的BB未偿还高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。

对新城发展的负面展望反映了该公司的销售和流动性在未来12个月可能继续恶化的风险，且其杠杆率将继续上升。

由于销售疲软和现金枯竭，新城发展的流动性缓冲进一步收窄，因此标普下调其评级。由于购房者情绪疲软，该公司在2022年前10个月的销售额同比下降约47%。

标普预计2022年剩余时间的销售将进一步疲软，全年合同销售总额将达到1190亿至1210亿元人民币，与2021年相比下降47%至49%。

由于新城发展在较低线城市的敞口、萎缩的可销售资源和土储，2023年该公司的销售可能会保持疲软。

与此同时，为偿还债务，在2022年第三季度新城发展消耗了约100亿元人民币的现金，进一步加大了其流动性缓冲的压力。基于上述因素，标普已将对该公司流动性的评估从“充足”调整为“稍有不足（less than adequate）”。

与债权人保持良好关系，并根据新政策入选为政府支持的民营房企之一，将是缓解新城发展再融资风险的关键。截至2022年9月30日，银行和其他非银行金融机构融资分别占公司总债务的57%和7%左右。鉴于国内房地产行业持续疲软，信托公司可能会要求新城发展提前偿还债务。随后新城发展将需要利用内部资源有序地削减债务。新城控股在2022年第三季度使用了新的运营资金贷款，该公司的有息债务或减少了60亿元人民币。

尽管如此，新城发展是为数不多的将受益于中国人民银行和保险监督管理委员会推出的“金融16条”措施，并获得更多金融机构支持的民营房企之一。

新城发展计划在其150亿元人民币的发行额度下发行20亿元人民币的中期票据，这是新推出的“第二支箭”（预计可提供约2500亿元人民币的资金），即第二批信用担保债券。根据这些新的支持措施，实际发行的规模和期限将是缓解新城发展再融资风险的关键。

新城发展的无产权负担商业物业投资组合可为其提供资金支持。该公司在2022年第三季度提取运营资金贷款方面创造了良好的记录。在此期间，该公司提取了约30亿元人民币。

新城发展仍有超过50个吾悦广场购物中心，未质押价值为400-500亿元人民币，截至2022年9月30日其总债务约为840亿元人民币。这一比率是受评房企中最高的之一。标普估计上述物业至少可以提供150亿元人民币的额外融资。该公司还于今年9月发行了10亿元人民币的中期票据，质押了旗下部分吾悦广场商场。

对新城发展的负面展望反映出该公司的流动性缓冲可能进一步收窄的风险。

这可能是因为未来12个月的销售额下降和现金损耗的情况超出标普预期。

在销售额和利润率不断下降的情况下，新城发展的杠杆率也可能上升。然而，标普预计该公司将拥有稳定的租金收入，并从其商业物业获得融资支持，以部分缓解上述风险，并在2022年剩余时间和2023年解决债务集中到期问题。

新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望同步。

如果出现以下情况，标普可能下调新城发展的评级：

该公司的流动性进一步减弱。这可能是因为合同销售大幅下滑、任何融资渠道的再融资受阻，或者信托贷款或其他借款的债务偿还升级。现金的大量消耗或融资成本的急剧上升可能预示着这种恶化。

由于利润率和入账营收进一步下滑，该公司的杠杆率进一步恶化。未来12个月，EBITDA利息覆盖率降至2.0倍以下，或者债务与EBITDA之比从6倍大幅减弱，均表明其流动性恶化。

如果新城发展的流动性改善到充足的水平，标普可能会将展望调整为稳定。这可能是因为：通过合同销售和稳定的租金收入带来令人满意的现金流入，以及通过质押现有购物中心获得新的融资。

与此同时，新城发展的销售额和利润率好于标普的预期，EBITDA利息覆盖率保持在2.0倍以上，债务与EBITDA比率降至6倍以下，租金收入增长稳定。

ESG信用指标：E-3、S-2、G-3